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華泰名品城第三期園區於2019/5/8正式開幕，全區285個品牌陣容展開迎客，華泰名品城成功操作出台灣獨有的outlet店型，為桃園青埔商圈發展注入更多發展能量，同時也帶動青埔房市熱度，從2019年到未來三年將陸續還有橫濱八景島水族館、影城、購物中心、IKEA全台最大旗艦店等大型商場將陸續開幕，桃園青埔生活機能日漸完整，加上2014年桃園升格直轄市後，生育津貼、托嬰補助等社會福利大為增加，且根據經濟部統計資料顯示，桃園市的工業指標為全台三冠王，產業活動相當熱絡，本身即具備成熟的就業市場，進一步磁吸雙北青壯人口前來定居，以時間換取空間，據統計桃園市已連續3年成為六都人口吸力最強縣市，其中最引人注目的莫過於全台唯一結合高鐵、國道、捷運、機場的青埔特區。

▲華泰名品城全區開幕，全台瘋桃園成移居新熱點(圖：21世紀不動產)

華泰名品城導入關注度  青埔狂吸外縣市置產客

 

21世紀不動產青埔棒球加盟店店長鍾馨儀表示，華泰名品城第三期園區開幕，對青埔房市帶來最明顯的影響是房價已開始止跌回穩，近期來店客也倍數成長，直接反應在成交熱絡。華泰名品城第三期園區的開幕除了直接帶來的人潮以外，也為桃園青埔提升許多關注度，除了原本青埔購屋主力的雙北移居人士外，近期更增加了許多其他縣市及桃園市本地居民前來青埔詢問看屋、置產，甚至連租屋市場也大大提升。

 

桃園房價相對來講比雙北來得親民，誘使非常多雙北居民選擇以時間換取空間，移居到使用高鐵通勤至雙北單程只要10到19分鐘的桃園青埔；而中南部的買家則是看中桃園青埔擁有桃園機場捷運，以及開車距離桃園國際機場約15分鐘的交通優勢，在此購入第二套房產作為出國前後的休息空間，甚至是作為招待外籍訪客的招待所等多樣的用途。

 

21世紀不動產企劃研究室則指出依照內政部實價登錄的資訊來看，同樣以總價1,500萬的話，目前在台北市中正區可能只能買到屋齡40年沒有電梯的30坪舊公寓，桃園市桃園區可以買到屋齡不到5年的66坪大樓建案，吸引年輕首購族或是在台北工作的通勤族選擇桃園作為購買第一套房產的首選區域。

 

現正入主青埔最佳時機  想買高CP值看機捷A17站

 

鍾馨儀表示，詢問度最高的為機捷A18、A19站附近的建案，此區的現有生活機能較為到位，區域內更有指標性的休憩空間，如青塘園、桃園國際棒球場、即將在2019年開幕的A19冠德環球購物中心，以及預計動工的國際級桃園市立美術館等，綠化空間十足狂吸自住客人氣，除此之外該區前往南桃園都心中壢更加方便、快速，能夠同時享有青埔特區的便利交通及舊市區中壢的生活機能也是自住客首選該區的原因之一。

 

而A17站則是相對房價較親民，且A17站區域內有雙語高中「桃園市立大園國際高級中學」，為桃園市內唯一全面推展第二外語(日語、法語、德語、西班牙語)為必選課程的學校，對於在意孩子們的學習與發展的父母來說相當有利，此外A17也是三站中距離大竹交流道最快的區域，算是三站之中最高CP值的區域。

 

生活機能方面，青埔近期已有多家銀行及郵局在區域內委託21世紀不動產青埔棒球加盟店代為尋找適合的商辦物件欲進駐，許多便利商店、全聯福利中心以及星巴克皆已進駐青埔特區，21世紀不動產企劃研究室表示這些連鎖品牌的進駐對於新興重劃區是非常具有指標性的意義，代表連鎖業者也相當看好該區發展潛力，通常也是許多自住客評估的指標之一。最後鍾馨儀提醒，隨著各項大型商場落成與生活配套機能更加完善後，青埔的房價預計很快就要脫離2字頭，想置產青埔的民眾趁現在購入是最佳甜蜜點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市長柯文哲2019年5月20日前往市議會，針對公宅政策及包租代管成效、都市更新進行專案報告。針對公宅議題，柯文哲表示，他任內第一個任期，完工2587戶，正在施工5810戶，已經決標跟上網招標的4817戶，還在規劃的3436戶，都更分回來的31522戶，總共加起來1.9萬戶，跟當初原訂設計8年5萬戶是不合的，有在檢討。柯文哲表示，這大概將近2萬戶公宅會繼續蓋，但將來公宅是不是要由台北市政府來蓋？可以討論。第一、目前少子化，私立學校校地能不能蓋公宅，可以思考，就算私校把校地釋出，他也不認為要由政府蓋，因為不會比民間效率好。他認為，主要公宅從通過預算到實際執行，時間拖太久，物價又上漲就變成困擾，所以未來預算編列跟執行上時間要越接近越好。目前有調整包括減項施作，建立預付款機制等等，讓廠商比較願意投標，因為流標太多次，表示標案設計有問題。目前都發局有公宅興建的戰情中心，每個公宅進度可以網路上查得到，讓民眾可以上網追蹤。

▲台北市長柯文哲：目前空屋太多，一直蓋公宅在戰略上是不對的(圖：台北市政府)

至於居住正義，柯文哲指出，目前台北市政府分成幾個部分來思考，包括公宅2萬戶繼續蓋，另外就是租金補貼。過去租金補貼是一口價，現在會按照人數跟收入設計九宮格，最低3000元、最高11000元，跟過去固定5000元不一樣，這樣比較合理。另外還有包租代管，目前台北市超過3個月沒人住的房子大概6萬戶，超過12個月沒人住大概36000戶，所以空屋很多，要如何有效進入租屋市場，這要思考。台北市政府一開始設置包租代管的制度有個問題，實施一年半媒合才868件，表示空屋沒有有效的進入租屋市場。一、租屋市場資訊不完全，都是地下經濟，一旦進入包租代管，被政府納管就透明，很多房東不願意交給政府來租，即使保證整修房子的錢，保證不會遇到惡房客，房東還是不願意。還有一點，目前台灣空屋持有成本太低，寧可空屋也不租。柯文哲說，他估計中美大戰後，台商回流，房地產還會上漲，房東寧可空屋等待上漲，也不願租出去，還有交給政府租就必須要交所得稅，沒有誘因。

 

對於解決的辦法，柯文哲表示，第一、公宅2萬戶還是要蓋，怎麼蓋可以討論，不一定要政府蓋。事實上台灣壽險的資金閒置有2千億，有沒有辦法用壽險資金解決租屋問題還在思考。而整個空屋成本持有太低，原則上他主張是這樣，先給後拿，現階段不會去開徵空屋稅、空店稅，先解決單一且自助，降到0.6％，因為房子是用來住的，不是用來炒的，讓房屋稅降低，之後公告地價慢慢進入市場來決定，這是目前的想法。希望在2019年年底先解決單一且自助的問題，自己住的不要被課太多稅，而空屋稅跟空店稅，可以在思考。針對整個包租代管制度，後續怎麼讓空屋有效進入租屋市場，還是要從長計議，後面在整包規劃，讓居住正義不再只是蓋公宅，不同身份可以申請不同的租金補貼，公宅還是市價的八五折，議員若有意見，可以隨時處理。

 

議員在質詢時，詢問台北市未來的公宅政策規劃，柯文哲在答詢時表示，公宅會繼續蓋到2萬戶，2萬戶後的政策還要再討論。他表示，目前空屋太多，一直蓋公宅在戰略上是不對的，他說，最大的問題是目前的稅制，主要是空屋持有成本太低。他說，如果制度好，就算不去到處說，大家也會支持公宅政策，可見目前制度是有問題的。柯文哲說，第二階段的公宅政策勢必要有所調整，怎麼蓋要再討論，例如學校用地蓋社宅等，公宅還是要繼續蓋，公宅還是應該要達到占全部住宅5％的比例。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲台北市國宅多位在精華地段，價格又相對便宜，成為熱門交易社區。圖為大直美堤花園。

房仲業者根據實價登錄資料，盤點雙北市2018年1月到2019年3月，屋齡5年以上中古社區交易量，其中台北市中山區以「大直美堤花園」最熱門，交易量高達41戶居冠，新北市則是新莊區的「東村A ONE」得第1，交易量有89戶之多。

觀察台北市熱門中古社區交易排行，前5名依序是「大直美堤花園」、「麥帥新城」、「觀星台北」、「大安國宅」及「青年新城」。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，北市熱門社區前5名有4個是國宅產品，顯示國宅的區段和價位相當受民眾青睞。排名第1的「大直美堤花園」前身便是基河國宅二期，位在大直重劃區，週邊機能成熟，鄰近內科園區，成交總價位在2000~3250萬元之間，每坪行情52.7萬。

排名第2名的是內湖「麥帥新城」，共成交33戶，總價落在1400~1900萬元，大多是35~40坪產品，第3名則是文山區的「觀星台北」，排除套房後，成交約760~1580萬元，每坪在37.8萬，謝志傑表示，「麥帥新城」近松山車站、饒河夜市，還有大型量販店，而「觀星台北」總價帶低，適合小資族及首購族群。

新北低單價社區交易熱絡 成市場新寵 

新北市則由新莊區的「東村A ONE」稱霸，該社區鄰近捷運輔大站、輔大商圈，開車可快速上台65快速道路，成交總價落在420~950萬元。排名第2的是新店區「達觀鎮」，共成交85戶，每坪單價僅17.4萬，謝志傑說，該社區位在安坑山區，環境宜人舒適，交通仰賴北二高聯外，未來預計有安坑輕軌規劃。

而觀察新北市熱門中古社區的單價發現，前5名中的「達觀鎮」及「摩天薪樂園」皆是主打低總價、低單價的產品，即使交通及生活機能較為不便，仍有許多交易量。謝志傑說，現今房市買盤以自住的剛性需求為主，對於首購族而言，手頭資金較不充裕，價格便成為選購房屋的主要考量因素，低總價、低單價的中古社區交易熱度也因此提升，成為市場上的新寵兒。

小家庭有了房，5年、10年後因為小孩成長、空間需求不足，這時候想換第2間房應該怎麼買？專家建議，二次購屋民眾通常會住的比第一次首購更久，因此住宅除了考量空間大小外，也應注意未來房間合併變動彈性；其次，若考量房價保值性，則應將建商品牌、近公園等地段價值等納入考量，以利未來再次售屋時順利、並獲得更好報酬。

▲首換族購屋23事，重機能、好地段、看格局

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近2年為了吸引預算有限的小資族購屋，許多建案雨後春筍般在大台北各大重劃區出現，透過低單、低總策略縮小坪數，因此市面上不少「降坪住宅」，2房從25坪縮為18至20坪、3房從36坪縮為30坪，廣告標語打出「2房788萬元」、「3房不用千萬」等訴求在市場熱銷。

 

陳傑鳴認為，這樣「先求有、再求好」的購屋需求，直接在居住上限制了住宅的使用年限，「也就是說，小家庭過去可以住10年以上，現在可能5年、7年後就要提早面臨空間不足，準備搬家的狀況。」

 

對此，當首購族成為首換族，應該注意的事項有哪些呢？陳傑鳴認為，過去有人說「三宅一生」，但如今房價高、預算有限的狀況下，「一生兩次」的購屋經驗可能也將成為主流；因此購屋建議挑選室內空間可以合併的住宅，「假設子女未來長大後搬出去，空出來的房間可以改成書房、客房；或是現在房型調整彈性大。」

 

再者，換著有電梯、機能好的大樓，方便長輩、甚至提早替自己年老做好準備，並考慮近學校、離醫院不遠更佳，「若能鄰近明星學區，對未來房價保值性會更好。」此外，品牌建商產品、公園周邊、公設規劃品質也會影響住宅保值性。

 

「三本公園」專案經理陳伯瑋表示，換屋型住宅各項保值機能因應每個購屋者、而有不同的首選要素；醫院可能有噪音問題、明星學區在少子化與私立學校的競爭下，房價保值度都受到挑戰。而擁有大片綠地、有規模地植栽各式樹種的指標型公園，不僅區段知名度高，採光、棟距、視野條件最好，「公園宅房價通常最保值，一直都是換屋族覓屋條件第一名，房價也較同區段貴2成以上，包括大安森林公園周邊、桃園中正藝文特區、頂埔公園等區段。 」

 

不過他也直言，公園宅也並非完全沒有缺點，若鄰近運動設施、水泥建設過多、或常舉辦大型活動，容易有運動民眾、以及人潮車潮的噪音干擾；應盡量避開干擾因素，選擇「純景觀」的公園較佳，才不會失去「公園」應有的優勢條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市政府都市發展局大龍峒公共住宅社區2戶黃金店鋪再次公告標租，該店鋪位於承德路三段，周邊生活機能佳，鄰近捷運圓山站(步行約3~5分鐘)、花博公園、蘭州國中、大龍街夜市、中華電信、元大銀行、合作金庫等，近鄰已開設藝術精品、零售業，歡迎各界投標。

▲台北市府：大龍峒金店面招租 歡迎踴躍投標

本標的訂於2019年6月21日及2019年7月19日2次開標，自2019年6月3日起，現場將開放參觀(開放時間及聯絡電話詳公告)，有意標租者可親赴現場參觀並至台北都市發展局住宅企劃科索取相關投標書表(台北市中山區南京東路三段168號18樓)，於當次開標日前一上班日下午5時30分前將投標函經郵局以掛號、快捷方式投遞至台北都市發展局。相關資訊可至都市發展局網站搜尋(http://www.udd.taipei.gov.tw)，或電洽02-27772186轉2515由專人解說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為了解決都會區老舊建物改建卡關、都更成效不彰的狀況，兩年前中央推出了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱危老條例）；不過，重建需求最殷切的台北市，由於需配合修正《台北市危險及老舊建築物加速重建辦法》，而相關草案最慢今年七月才上路，因此有北市議員要求北市府發函中央，建議延長相關辦法時限。而根據北市建管處說法，將建議(中央)把危老條例時限從現行10年延長至15年，當中的時程(容積)獎勵則從3年拉長到5年。

平心而論，(危老)條例公告實施已超過兩年，北市修訂相關辦法卻拖到現在才上路，就說明北市對於危老重建，積極度實在不足。現在反過來要求中央拉長相關期限，但如果行事之心態不改，就算期限延長到20年，也一樣沒路用。

當然，如果中央真的決定延長危老條例時限，其實也無可厚非畢竟無論都更或危老整合，本來也就不可能短短兩、三年內就完成，甚至動輒花上五年、十年，也是很平常的事。然而，北市另建議的時程獎勵也從3年拉長至5年，說實話就毫無道理可言；住展房屋網企研室甚至認為，包含危老重建在內，任何的時限容積獎勵，都不應該繼續存在。

所謂的時程容積獎勵，其實就是(開發商)只要在一定時限內啟動開發(動工)，就給予一定額度的容積獎勵。然而，從容積本身的定義來說，這根本毫無立論依據，形同無中生有。

須知，容積是來自公共建設所提供的容受力；再試問，在一定時間內完成開發動作，有可能提升某區的容受力嗎？答案當然是否定的！

拿智慧或綠建築來做對照，就很明顯看出時程獎勵的極度不合理。理論上，由於能減少或節省人員活動產生的耗能，因此建築開發納入智慧或綠建築概念與規劃(並取得相關標章)，給予相當比例增額容積，還有一定的立論基礎或對價關係可言。

相較之下，時限內開發，當然不可能達到相同效果；甚至基於以上有關容積的實際操作定義，時程獎勵只會造成區域更大的負荷，等於完全是殺雞取卵的做法。是故，時程(限時開發)是目前各種名目容積獎勵中，最沒道理，也最需要被檢討，甚至全面取消者！結果，現在北市府竟建請中央延長之！

為使住宅回歸寧靜，台中市地政局停止太平新光區段徵收配餘地變更為創新產業專用區計畫，未來將朝低碳創業生活區發展方向研議，促進產業升級。經發局長高禩翔表示，該案由地政局統籌辦理，目前已停止都市計畫創新產業專用區變更，該區段徵收配餘地將維持原住宅區使用，後續將朝「低碳創業生活區」方向進行規劃開發，並辦理配餘地標售作業。

地政局說明，原規劃變更都市計畫為創新產業專用區的配餘地，其周遭均為既成住宅社區，在供電、供水系統的基礎設施配置上均以一般用戶或民生用電、用水為規劃基礎，但市府考量都市計畫如變更為產業專用區，並引進傳統產業如電子零組件製造業、鋼鐵基本工業、電子機械器材製造修配業、塑膠製品製造業及處理設備製造業等，在電力、水力的供應負載上可能超出原本負荷量。

因此，市府改朝「低碳創業生活區」方向研議，引進節能環保類科技企業進駐，同時，將低碳建築、綠建築等納入後續建築開發管制，使該區不但成為低碳創業新聚落，更成為低碳生活應用的示範區。未來配餘地標脫後，都市計畫變更內容將不會影響得標人權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台南市都發局於日前市政會議中陳報「台南市都市計畫公共設施保留地專案通檢及定期通檢報告」。都發局局長莊德樑指出，台南市共41處都市計畫區，37處都市計畫區納入檢討範圍，其中曾文水庫特定區、高速鐵路台南車站特定區、台南科學工業園區特定區及台南都會公園特定區等4處未納入規劃檢討範圍，目前台南市公共設施用地計畫面積共9,355.73公頃，其中私有公共設施保留地面積 1,850.32 公頃。

目前檢討公共設施保留地預定解編合計共約486公頃，其中公設專案通檢約311公頃，節省用地經費922億，定期通檢約175公頃，節省用地經費520億，合計節省經費約1442億元。後續辦理程序部分，預計今年辦理第1階段17個計畫區公開展覽，其餘計畫區正辦理定期通盤檢討，將陸續於明年度辦理公設專案通盤檢討。

台南市長黃偉哲表示，政府對公共資源應該秉持當用則用，當省則省。如果公共設施保留地已失去原來計畫目的，就應盡快檢討與活化，讓資源運用在最有效率的地方。將請都發局持續定期檢討各計畫區，並配合內政部營建署規劃，同步檢討解編沒有使用需求的公共設施保留地，或透過市地重劃方式取得公共設施用地。

住展雜誌統計，大台北30個主要行政區近一年新建案成交行情，結果漲多跌少；30個行政區中，高達19個行政區房價上漲，另有2個持平，下跌的行政區則僅有9個。住展雜誌企研室經理何世昌表示，近一年來房市景氣復甦，大台北各行政區房價普遍反彈上揚，但無論是上漲或下跌的區域，大部份波動幅度都很溫和，多數在5 %以內，顯示大台北近一年來房價處在盤整、緩步向上的走勢當中。

蛋黃氣弱 蛋白區領銜上漲

大台北新建案近一年房價反彈幅度最大的前十個行政區，分別是淡水、永和、中山、蘆洲、大同、汐止、樹林、南港、大安與泰山，反彈反幅約2％至8％不等。

其中，只有台北市中山、大安，以及新北市永和等三區是蛋黃區，其他七區均為蛋白區，意味著近一年蛋白區房價率先反彈的訊號相當明顯。

淡水漲勢凌厲 但市況卻反著走

近一年新建案房價上漲幅度第一名為淡水，今年Q1房價漲至28.1萬／坪，較去年同期上漲2.1萬／坪、年漲幅約8％。

何世昌分析，淡水在2014到2017年間，房價經歷四年的大幅度修正，淡海輕軌沿線遍布成交1字頭的建案，紅樹林豪宅區也出現不少2字頭建案。但淡海1字頭建案陸續完銷結案後，新釋出的供給量極少，再加上淡海輕軌通車題材激勵，淡海與紅樹林一帶房價開始止跌回升。

然而，淡水房價反彈最強勢，但付出的代價也很顯著。房價修正期間，淡海1字頭、紅樹林2字頭建案買氣活絡，吸引大量雙北市輕移民買盤，是北台灣市況最熱絡的區域之一。但去年以來迄今，房價漲是漲了，但市況卻相當低迷，輕軌通車後買氣遠遜於通車前。

永和跌深反彈 中山靠小宅拉抬

漲幅排名第二的永和，今年Q1房價為58.4萬／坪，比去年同期上漲3.1萬／坪、年漲幅逾5％。永和與淡水，同屬於前一波房價修正的重災區。何世昌指出，永和新建案房價曾一度逼近7字頭，但後來一路下殺，吸引自住與置產型買盤逐步出籠，去年房價終於出現跌深反彈態勢。

房價漲幅第三高的中山區，今年Q1房價來到98.3萬／坪，較去年同期上漲4.6萬／坪，年漲幅約4.9％，並逐漸往每坪百萬大關靠攏。中山區房價上揚，主要是近台北火車站周邊、中山北路二段，以及大直重劃區等區塊新建案價格上漲得較為明顯，且上漲的建案類型多為小宅案，大坪數建案並未跟上。

年金改革之後 這四區房價全漲了

從去年中到現在，軍公教年金改革已經快滿一年，原市場熱議年金改革將不利房市。但若從近來房價走勢觀察，公教人員較多的行政區，如大安區、文山區、新店區、永和區等四區房價全都上漲，近一年漲幅分別約為2.85％、2.04％、1.51％、5.61％。

何世昌表示，公教人員較多的行政區房價未因年金改革而下跌的原因，主因是近年房市景氣好轉動帶。其次，可能與公教人員買房觀念比較保守、傳統有關；即使退休金減少，不管是買房自住、或是幫忙子女購屋，該買房還是會買，頂多刪減休閒消費，以及縮小坪數、降低購屋預算，區域住宅需求並未明顯降低。

至於近一年來，大台北新建案房價下跌較重的區域，分別是松山（-4.27％）、八里（-3.21％）、中正（-2.84％）、內湖（-2.35％）、北投（-2.02％）。

紐約、新加坡、台北城市都呈現「向東發展」趨勢，高雄城市焦點也向東發展到國家兩廳院＆文山特區，被稱為「高雄新東區」，目前區域內十大建設提昇居住機能與品質，持續推動東高雄的城市位階。

▲10建設近全數完工，高雄新東區，房市準備噴出

01  捷運黃線〈1440.79億〉

行經三民、新興、苓雅、前鎮、鳳山、鳥松等高雄都會核心區。已納入行政院「前瞻基礎建設計畫」，為高雄都會區大眾捷運系統整體路網之優先興建路線，將可形成便捷密集之捷運路網。

 

02  曹公圳整治親水計畫

藉由區段水域環境與城市發展紋理空間關聯性改造，使曹公圳更新，突顯鳳山區新舊並陳獨特都市意象，第 6 期工程完工，全部採明渠化。

03  武營藝術文化中心〈101.7億〉

座落於都會公園綠地東北角，面積約 67 公頃，公園57公頃，含10公頃衛武營藝術文化中心；另外10公頃則劃為特定商業區，2018年完工。

 

04  環城自行車道〈963公里〉

高雄「鐵馬道」已有963公里，2018年將突破千里，工務局規畫的山海河港8大自行車道，串聯大高雄運動休憩新動線。

 

05  高雄市議會東遷鳳山

政府機關的設立會帶動區域發展，高雄市議會東遷鳳山，確認城市「向南聚焦、向東前進」的發展軸線。

 

06  文山第二商業中心〈73億〉

92公頃土地變更為住商用地，內政部營建署審議中，編列73億元的平均地權基金，預計在2019年完成重劃，帶動鳳山區再起飛。

 

07  國道7號〈615.5億〉

進入第二階段環評，全長23公里，約21公里採高架，沿途8個交流道，為單純提供交通快速道路，改善城鄉發展的差距。

 

08  鐵路地下化延伸鳳山計畫〈176.25億〉

全長約4.3公里，加強高雄市區與鳳山地區聯繫，鐵路廊道縫合創造都市再發展契機，預計2019年完工。

 

09  大東濕地公園〈4.5公頃〉

大東文化藝術中心對面，緊鄰高雄捷運大東站與鳳山轉運站，園區內綠蔭林立，湖水清澈，彷彿城市綠洲版的忘憂森林。

 

10  大東文化藝術中心〈3億〉

面積約 4.3公頃，高雄捷運橘線設有出入口，為周邊最重要的交通設施及最大的人潮進出節點，為鳳山區發展重要軸心，引領區域穩健成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】