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中央銀行推動第七波信用管制以來，不僅房市交易量急凍，原本急漲的房價，也開始自高點轉折下修，過去房產轉手獲利空間也跟著縮水。根據樂居科技統計，第三季平均每件房產轉售獲利金額10.8萬元，在2024年第三季達到13.3萬元高點後，已經連續四季下滑；轉售獲利比率也從去年的98.1％下降至今年的97.6％，「房產投資、增值保證」的金律遭受到更大的挑戰。

據樂居科技統計顯示，上波景氣多頭的2013～2015年間，平均每件房產轉售獲利約4萬元，隨著房地合一稅實施，2018年跌至谷底，平均每件僅1.2萬元，此後房市因資金浪潮拉起一波多頭，短線交投熱絡，房價全面起漲，平均每件房產轉售獲利也跟著飆升，去年第三季更高達13.3萬元；不過隨著景氣反轉、房價不再上漲，轉售獲利金額也跟著下滑。

從轉售獲利的比率來看，在2016年房市谷底時，僅約79.4％的轉售案件獲利，不過隨著房價快速上揚，在2021年時超過9成，去年更高達98.1％，今年轉售虧損的案件數量雖未大幅增加，但轉售獲利件數則是明顯減少，整體獲利比率降至約97.6％。

房地產業者指出，過去五年來，全台各都會房價普遍上漲4至7成，有些地區漲幅甚至翻倍，經過一年量縮修正，房價已脫離急漲期，買盤也不再有追價動能，但支撐力道仍強，處於高檔盤整階段，目前約回檔下修至2024年上半年的水準，相較於早期上漲幅度仍大，屋主只要持有期間夠長，就算以市價或略低於市價出售，仍多有相當程度獲利空間。

多數虧損案件普遍因近二年內房價高峰期進場，遇財務資金需求而認賠出場，由於房地合一稅制對於短期持有課高稅率，因此若非急售，屋主普遍抱持延長持有期的心態，也使短期交易的案件數量遠較過去減少。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全國住宅買賣契約平均總價連三降，幾乎快要回到前年第四季水準。根據內政部不動產資訊平台最新發布，第二季全國住宅買賣平均總價約1324.3萬元，是繼去年第四季以來，連三季下降，對比最高峰時的去年第三季的1424.3萬元，差距達100萬元。

根據統計，住宅買賣契約平均總價在2023年第二季至2024年第三季的6個季度中，呈現連續上漲趨勢，尤其去年第二、三季的平均總價均超過1400萬元，為統計以來的高點，不過，去年第四季至今年第二季則呈現連三降的現象。

進一步觀察第二季六都平均總價，均較上季呈現下降，對比歷次統計最高點的季度，以臺北市平均總價下降最多，相較最高點時下降229.7萬元，第二名則是高雄市，下降約228.7萬元，第三名為臺南市、下降125萬元，第四名為新北市、下降約85.6萬元，反觀桃園市、臺中市，相較最高點時、下降不到50萬元。

房市降溫 修正趨勢不變

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，去年央行第七波選擇性信用管制限制首開第二屋及非特定地區限貸的先例，不但讓市場降溫，也讓首購族成為市場主力買盤，而進一步從首購族負擔及需求面分析，中、低總價產品成交市佔勢必拉高，間接破壞總價市場的均衡，尤其9月開始針對新青安申貸案排除在「銀行法」72-2的限制，等於政策持續在首購、中低總價需求加血，單價變化或許有限但總價下修的趨勢不變。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政策緊縮房貸後，剩下自用尤其是首購當道，因為購買的物件相對便宜，再加上買方也精挑細選仔細比價，因此統計會發現住宅平均的買賣契約價格出現回檔的現象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市持續買氣低迷，全台恐將進入價格戰。房仲業者觀察內部成交資料，全台平均議價率全數上揚，六都中，以南二都的議價空間都更為明顯。專家分析，隨著政府打房態勢明確，且信用管制措施未有鬆綁跡象，令房市逐漸往買方市場傾斜，消費者在價格上握有更大議價空間。

據統計，六都與全台議價率全面起漲，其中台北市今年前10個月成交案件平均議價率達13.7%，相較去年同期增加1.4個百分點；新北市議價率則從10.6%增至13.8%，增加3.2個百分點；桃園市議價率前10個月平均達15.0%，較去年增加4.1個百分點。

在中南部方面，台中市議價率達12.5%，年增3.3個百分點；台南市今年前10個月平均議價率達16.9%，為六都亞軍，年增3.5個百分點；高雄市議價率更高達17.1%，為六都之冠，較去年大增4.3個百分點，也是六都最高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，在政府信用管制與市場景氣下滑衝擊，買方觀望氣氛濃厚，民眾不再盲目追價，致使過去「開價即成交價」的房市盛況已不復見；而南部議價空間擴大，過去受惠於科技產業進駐，大批建商進駐，為區域房市創造榮景之際，也讓當地出現大量供給，適逢房市翻轉，買方出手較顯謹慎，如無法順利去化供給，恐令區域造成賣壓，進而為買方創造不小的議價空間。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，議價空間擴大，可視為房市回歸理性買盤的重要指標，尤其近期在政策緊鎖之下，不管是中古賣方或建商，勢必難將價格看成鐵板一塊，適度讓利幾乎已成市場共識，但買方議價幅度雖提升，但建議購屋者在積極議價同時，仍需評估物件價值與自身需求，避免因過度觀望而錯失進場最佳良機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

不動產市場至今處於「量縮，價緩跌」的態勢，台經院產經資料庫總監劉佩真25日表示，整體房市交易規模大概來到8年來的新低，1到10月份六都建物買移轉件數跌幅達到兩成以上，這般疲弱情勢，除非央行貨幣政策鬆綁，讓資金大幅度回到房市，才會有明顯的復甦可能。

台經院調查不動產廠商對9～10月初的景氣市況看法，觀望的氛圍稍減，房市交易量出現罕見的小幅成長狀態，如10月六都建物買賣移轉件數月增率為5.7％，不過整體量能尚處於低檔水準，整體交易量就年度比較，10月份較於去年同期衰退13.5％，1到10月份總計六都建物買移轉件數衰退約26.6％，整體規模大概來到8年新低，估計今年全年的建物買賣移轉件數會面臨27萬件的保衛戰。

劉佩真分析，行政院「開水龍頭」，9月初新青安鬆綁，及延長對先買後賣換屋族出售舊屋的期限，觀望的市場氛圍稍減，房市交易量出現小幅成長，事實上，今年房市的交易結構已從去年的價量齊揚，到今年的量縮、價格緩跌。目前房價的跌幅方面，相較於去年還有非常低個位數的下滑，顯示房市賣方實際上沒有出脫的壓力。

展望未來半年的房市景氣，劉佩真指出，10月份調查顯示，有71％的不動產業者認為目前仍會維持在相對低檔，認為景氣還會再壞也約有29％，卻沒有任何廠商看好未來，顯示短期內廠商對於房市看法仍無法樂觀看待。

她認為，央行選擇性信用管制至今未見鬆綁，且短期內處於完工高峰期的交屋挹注買賣移轉棟數提升，加上房價跌幅有限，因而賣方心態是否鬆動、價格出現修正，才能有助於打破目前低量的房市僵局。

25日發布的台經院營建業10月營業氣候測驗點為98.62點，較9月之96.93點上升1.69點，呈現連續五個月上揚的局面。劉佩真指出，主要是來自營造業的支持，整體公共建設計畫經費達成率估計10月可達74％，表示多數政府公共工程進度進展順利；第四季將進入公共工程趕工期，多項重大工程預計於2025年底完工並辦理撥款，可望挹注產業動能。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市買氣低迷，屋主賣單高掛，接手力道愈來愈弱，房市更往買方市場傾斜，恐將進入價格戰，根據住商機構內部成交資料，今年以來平均議價率為16.6%，比去年的12.9%增加了3.7個百分點，六都全面上升，尤其南二都議價空間增加明顯。

住商機構統計顯示，去年新北、桃園、台中平均議價率約在9～11%左右，而台北、台南、高雄則在12～13%左右，不過經過近一年來房市交易量急縮，即使開價未見下修，但議價空間明顯擴大，雙北及台中議價率約在12～14%左右，桃園達15%，台南、高雄更達17%，除了台北市增加幅度僅在1.4個百分點，其餘五都均增加超過3.2個百分點，等於去年開價1,000萬的待售房屋，若今年才順利出售，買方在最終成交價上多砍30多萬元。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，在政府信用管制與市場景氣下滑衝擊之下，買方觀望氣氛濃厚，同時消費者也不再盲目追價，致使過去「開價即成交價」的房市盛況已不復見，房市逐漸往買方市場傾斜，消費者在價格上握有更大議價空間。

議價空間擴大可視為房市回歸理性買盤的重要指標，尤其近期在政策緊縮下，不管是中古屋主或建商，已經難以將價格視為鐵板一塊，適度讓利幾乎已成市場共識。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市冷颼颼，成交量持續探底，但走進建案現場，價格卻依然「撐住」，看似沒人讓價。實際上，建商表面沒降價，背後卻默默祭出各種「暗折優惠」撐盤。專家指出，2025年以來，全台各都成交議價率普遍攀升到10％至13％，買方的議價空間比前幾年明顯放大，市場正進入一種「價撐量縮」的僵持期。

和氏璧國際物業投資顧問董事、同時也是台南市不動產估價師公會副理事長的蔡孟澤分析，這波建商不願降價的心態，說穿了是「手上還有本錢」。過去幾年房市大多頭，建商早已在低利時期賺飽口袋，如今即使成交變少，也能撐一陣。他們寧願推出「含裝潢優惠」、或「停車位折價」、「家電全送」等變相讓利，也不願在實價登錄上出現明顯跌價紀錄。

但這樣的策略能撐多久？

蔡孟澤提醒，眼前最大的變數，是即將來襲的「交屋潮」。2020到2023年間疫情與低利環境，讓建商瘋狂買地推案，如今這些案子陸續完工。根據內政部資料，今年前三季六都核發住宅使用執照就達8萬5518宅，創歷史同期新高。也就是說，2025到2028年間，市場上會湧現一大批新成屋。

他警告，交屋潮帶來兩個壓力：

一是新成屋供給爆量，會擠壓預售屋價格；

二是若買方資金周轉不靈，恐爆發「交屋違約潮」。



以台南善化為例，三年前預售屋每坪20多萬，如今新案開價飆到40萬，但等到完工後若市場冷清，新成屋可能只能賣28至33萬一坪，價格自然被壓縮。

在這種氛圍下，買方確實變得更有主導權。

實價登錄顯示，2025年9月七都成交價普遍比開價低10%至13%，議價率創近五年新高。買方更敢開口殺價，尤其是沒有急售壓力的建商，也開始願意「多談一點」。只是市場仍缺乏讓價格真正鬆動的誘因——畢竟利率高、政策緊、資金有限，房價要漲難、要跌也不易。

蔡孟澤分析，目前市場呈現兩個現象：

一是成交量明顯縮水，但價格尚未大幅崩跌，代表仍有一定支撐力；

二是預售市場進入「價格僵持與風險升溫並存」的階段，觀望氣氛濃厚，只有少數地段佳、價格合理的新案仍能熱銷。

他坦言，要讓房市再熱起來，關鍵在於「政策做多」與「資金放鬆」。

但以現階段政府的態度與央行政策來看，年底前房市仍不會出現明顯反轉。目前市場正處在「試探買氣與政策底線」的敏感期。

M觀點：表面上建商不降價，但事實上房市早已進入「暗折時代」。

買方不急、建商不讓，雙方僵持成了新常態。真正的考驗，是明年開始的新成屋潮——那時若供給壓力太大，市場價格才會真正鬆動。如今的房市，不是「崩盤」，而是「慢磨」，誰能撐得久，才是勝負關鍵。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在央行祭出《限貸令》之後，2025房市進入急凍期，即使金管會以行政命令放寬銀行法第72-2條30％上限，但市場仍因政策更迭出現《十大亂象》，由富比士網路科技公司所舉辦的「搶救!首購、換屋族限貸令崩盤效應」專家座談，將提出建議與針砭政策錯誤建言。

根據內政部統計今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，較去年同期減少28.1％，創下2017以來新低，另根據財政部統計，今年1至8月房地合一稅只達345億元，年減21％，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況，尤其《限貸令》之後，許多購屋人在政策追殺之下，出現換約甚至違約十大亂象。

1、限貸令排除已購屋者：事實上相反，已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金。2、已有第一戶：簽切結延長18個月，但房市急凍賣不出，第二戶限縮貸款反而要補足現金。3、商業銀行管控：央行將都更危老貸款計入不動產集中度額度管控，所以水龍頭並沒有大開。4.溯及既往：房地合一稅與2023.7地政三法（平均地權）之後，使轉售兩難。5、高價住宅：雙北以外4千萬元房屋限縮貸款，過去4千萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。

6、貸款30％條款：根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，不可歸責於雙方致貸款不足差額在30％以內者，買方得分期清償，差額超過30％者，買賣雙方可解除契約，且賣方不得收取違約金，但實際上購屋人仍弱勢，引發諸多糾紛。7、有54.3萬戶交屋潮糾紛，消費者權益誰把關？8、5％交屋款：最後5％交屋款被催繳，是否考慮換約違約或賠售？9、建商倒閉：慶群開發、太極、鉅泓建設、高田營造，購屋人成立自救會自保。10、回補現金：訂簽之後申報實價登錄，再回補現金。

隨著限貸令糾紛四起，根據財政部統計2024全國房地產為首的地價稅、土增稅、房屋稅、房地合一稅、契稅，總計高達4,009億元，不僅凌駕股市證券交易稅，更占整個中央政府總稅收3兆7,619億元的10.65％，但今年1至8月房地合一稅卻只345億元，年減幅度高達21％，顯示限貸令不僅造成市場交易紊亂，更讓10萬家房地產上下游景氣大蕭條。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市買氣低迷、屋主高掛賣單，房市往買方市場傾斜，恐將進入價格戰。根據住商機構成交資料，今年以來平均議價率16.6％，比去年增加3.7個百分點，六都全面上升，尤其南二都議價空間增加明顯。

根據統計，去年新北、桃園、台中平均議價率約9％～11％，台北、台南、高雄則在12％～13％，經過近一年來房市交易量急縮，即使開價未見下修，但議價空間明顯擴大，雙北及台中議價率約12％～14％，桃園達15％，台南、高雄更達17％。

除台北市增幅僅在1.4個百分點，其餘五都均增加超過3.2個百分點，等於去年開價1,000萬元的待售房屋，若今年才順利出售，議價空間拉大，成交價折損30多萬元。

台北市向來對房市最敏感，據最新實價登錄資訊，台北市房價持續探底，8月交易量減少2.83％，住宅價格指數下滑至126.43，標準住宅每戶平均2,003萬元、每坪成交價約63.79萬元、年月雙降，迄今連4個月下跌。

其中，大樓住宅價格指數137.88、月跌0.15％；公寓住宅價格指數111.14、月跌0.68％；小宅價格指數127.59、月跌0.46％。全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，皆呈下跌。

惟台北市預售屋解約件數在第三季已見收斂，降至最近4季最低量，單季26件，朝軟著陸方向盤整。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，受政府信用管制與市場景氣下滑衝擊，買方觀望氣氛濃厚，且不再盲目追價，房市逐漸往買方市場傾斜，買方在價格上握有更大議價空間，不少待售案件銷售期拉長，屋主底價往下修正。

議價空間擴大可視為房市回歸理性買盤的重要指標，尤其近期在政策緊縮下，不管中古屋主或建商，適度讓利幾乎成為市場共識。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

薪資追不上節節攀升的房價！房仲業者彙整主計總處近5年來的家庭收支調查及實價登錄資料，主要都會區預售屋價格明顯上揚，其中，台中市與高雄市漲幅超過7成最突出；台北市雖漲幅較緩，但總價仍居高不下。整體而言，多數城市的房價所得比仍偏高，購屋負擔明顯沉重，其中台北市達26.67倍最高，顯示預售市場房價上升速度遠超過所得成長，購屋門檻持續墊高。

根據統計，2020至2024年間，各主要城市預售屋價格普遍走高，台中市預售屋總價中位數上漲81.4%居全台之冠，高雄市以74.6%居次，新竹縣市在科技業帶動下也上漲68.6%；反觀台北市雖漲幅相對溫和，但總價中位數已突破3500萬元，房價居高不下。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台中市房價受重劃區開發、產業聚集及生活機能改善帶動，且近年新建案供給量大，吸引資金與就業機會集中，進一步推升購屋需求；高雄市則受惠重大建設與科技題材支撐，價格表現強勢；台北市雖漲勢相對緩，但因房價基期高，總價壓力仍大，加上可開發土地稀缺，也讓預售屋價格持續走高。

主計總處統計近五年來各都家庭可支配所得雖持續上升，但多數城市增幅低於1成，僅新竹縣市與台南市成長較為顯著，分別成長20.4%與11.5%。相較之下，預售屋價格漲幅普遍遠超所得成長，使購屋負擔持續增加。

2024年各都房價所得比（PIR）差異明顯。陳金萍指出，其中台北市達26.67倍，為全台最高，表示一個家庭需26.67年可支配所得才能購得一戶預售屋；桃園市為2.3倍，是七都中負擔相對較低的區域。中南部的房價所得比變化同樣驚人，台中市由10.08倍暴增至17.37倍，台南市由9.91倍漲至14.10倍，高雄市也從8.43倍升至13.49倍，顯示房價短短五年間與所得脫鉤的現象相當明顯，即便不吃不喝，購屋時間也延長3至7年，購屋壓力倍增。

隨預售屋總價持續走高，首購族與自住族面臨更高購屋門檻。陳金萍建議，有意購屋的民眾應根據自身財務條件評估購屋標的，除了關注地段與產品規劃外，或許也可將目光轉向成本較低的中古屋市場，選擇屋齡相對較小的物件，在產品與房貸壓力間取得平衡，採取較務實的購屋策略。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】